Aumento della metratura media e breve calo prezzi: ecco come cambia il mercato immobiliare in Alto Adige

L’attuale crisi da Covid-19 comporterà ripercussioni in tutti i settori economici, non ultimo quello delle compravendite immobiliari. Secondo gli analisti il mercato futuro, specialmente quello residenziale, sarà oggetto di una selezione in base alle nuove esigenze abitative che stanno sorgendo a seguito della forzata e prolungata chiusura in casa. «Presumibilmente si passerà a tagli medi di superficie utile non inferiore a 90 m² e verrà ulteriormente valorizzata la presenza di terrazze o giardino. Viene inoltre ipotizzata una riduzione delle transazioni ed un leggero calo dei prezzi sul breve periodo, riassume il presidente dell’Ordine degli Ingegneri Giorgio Rossi.

Le valutazioni immobiliari: serve più trasparenza

Stimare il prezzo di vendita di un immobile significa esprimere un giudizio sul probabile valore dell’immobile basandosi su dati di compravendite recenti, ed ipotizzando scenari futuri di sviluppo del mercato. La prima difficoltà è insita proprio nei dati pregressi: le compravendite di fine 2019 ed inizio 2020 sono riferite ad un mercato pre-crisi Covid-19, con transazioni verificatesi in condizioni “normali”. Pertanto la relativa validità sarà da valutare con prudenza, preferendo i valori minimi. A queste difficoltà si somma la cronica assenza di trasparenza nel mercato delle offerte immobiliari, sia per la disomogeneità degli operatori nel calcolo delle superfici commerciali e sia per la difficoltà all’accesso dei prezzi di compravendita. «Le stime immobiliari sono valutazioni complesse che vengono sintetizzate, al termine del processo, in un prezzo espresso in euro per metro quadrato moltiplicato per una superficie commerciale. Si tratta di parametri semplici ed intuitivi per tutti, ma spesso ingannevoli in quanto il calcolo delle superfici non è uniforme. Ne consegue che inevitabilmente i prezzi unitari spesso non sono confrontabili, con differenze, per lo stesso immobile, del 5-10%. E’ indispensabile l’emanazione di un provvedimento legislativo o di una linea guida che prevedano calcoli uniformi», propone Rossi.

Ora serve l’accesso ai contratti di compravendita

Altro elemento di incertezza delle valutazioni immobiliari è determinato dalla rilevazione dei prezzi delle transazioni recenti già avvenute. In base alle teorie estimative i prezzi di mercato devono essere rilevati dai contratti e non dalle “quotazioni”. Purtroppo l’Italia ed anche la nostra provincia è caratterizzata dall’opacità all’accesso dei prezzi da compravendite.  «Un contributo decisivo alla trasparenza dei prezzi, soprattutto nel prossimo futuro post Covid-19, potrebbe darlo la Giunta provinciale autorizzando gli uffici del libro fondiario a rendere accessibili al pubblico i contratti di compravendita recenti. In tal senso l’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Bolzano, unitamente ai Consigli degli Architetti, dei Geometri, degli Agronomi/Forestali e dei Periti Industriali è impegnato in una campagna di sensibilizzazione. La visibilità del mercato ha una finalità sociale ed economica rilevante anche per l’utente finale, l’acquirente, in quanto consente lo sviluppo di un mercato immobiliare trasparente, con prezzi di vendita equilibrati e sostenibili.