Seconde case, il problema non riguarda solo Alto Adige. Il Tirolo austriaco rischia la "svendita della patria"?

Austria. Secondo i contadini tirolesi, il Tirolo rischierebbe una “svendita della patria”. È l’allarme lanciato dalla Camera dell’Agricoltura del Tirolo (Landwirtschaftskammer Tirol) che si trova a fronteggiare un doppio fenomeno: da una parte, la progressiva scomparsa dei masi -nel 2023 sono stati più di cento quelli abbandonati e, dall’altra, l’aumento di compratori esteri che acquisiscono terreni e immobili agricoli per farne delle seconde case o per fini speculativi. Il tema delle seconde case ricorre spesso nel dibattito pubblico anche in Alto Adige poiché sono considerate uno dei principali fattori responsabili dell’esplosione dei prezzi d’acquisto e del caro affitti, come confermato in particolare in diversi comuni dell’alta val Pusteria, val Badia, in val Gardena e a Nova Levante (vedi legge territorio e paesaggio della Provincia di Bolzano). Se in Alto Adige si sta provando a porre rimedio con provvedimenti discussi e discutibili come, tra l’altro, la Super Imi per le case sfitte, in Tirolo gli agricoltori chiedono interventi a monte, con un maggiore controllo degli acquirenti e del territorio. Ne abbiamo parlato con Josef Hechenberger, Presidente della Landwirtschaftskammer Tirol.

Presidente Hechenberger, più volte come rappresentanti dei contadini avete manifestato la preoccupazione per l’acquisto di masi e terreni agricoli da parte compratori provenienti dall’estero.

Si, nel corso degli anni, le proprietà agricole del Tirolo sono diventate sempre più richieste da potenziali acquirenti esteri. In passato a livello legislativo c’erano più restrizioni, mentre con l’entrata nell’Unione Europea nel 1995 siamo stati costretti come Land a introdurre degli adeguamenti. Inoltre, secondo una sentenza della Corte di Giustizia Europea nel 2003 (la cosiddetta “sentenza Ospelt”) è caduto l’obbligo di “autogestione” del terreno per l’acquirente: l’obbligo era una barriera efficace per impedire che terreni agricoli e forestali – e quindi di intere aziende agricole – andassero a “non agricoltori”.

Il cambiamento del quadro legislativo ha cambiato anche il mercato…

Da allora è stato più facile proprio per i cittadini stranieri, in particolare, acquisire le proprietà agricole. Per lo più si tratta di persone provenienti dal sud della Germania, dalle regioni di Kufstein, Kitzbühel e Innsbruck, che sono interessate a interi poderi per fini residenziali, ma anche come seconde case.

Nella stampa tedesca si è parlato di interesse anche da parte di compratori provenienti dal Nord Italia…

Questo aspetto riguarda più che altro il mercato immobiliare di Innsbruck.

Tornando al quadro legislativo e alla “liberalizzazione”: in fondo questa porta vantaggi a chi i terreni agricoli vuole venderli.

Naturalmente, capita spesso che gli agricoltori debbano vendere terreni, ed è comprensibile che chi vende voglia ottenere il prezzo più alto. Di solito si tratta di discendenti di famiglie di agricoltori che hanno cessato l’attività o eredi che non hanno interesse a mantenere il maso. Ma anche gli imprenditori locali hanno approfittato della maggiore facilità di accesso all’acquisto di terreni agricoli e forestali per realizzare il sogno di possedere una tenuta agricola.

Josef Hechenberger. Foto: Die Fotografen

Comunque, come Camera dell’Agricoltura, avete chiesto dei cambiamenti alla legge che regola il mercato di terreni e immobili agricoli, la Grundverkehrsgesetz. Come è possibile intervenire?

Purtroppo, l’attuale legislazione dell’UE non consente di applicare regole più severe. Con l’introduzione della cosiddetta “procedura della parte interessata” (Interesssentenverfahren) è stato creato un regolamento che dà la preferenza a un agricoltore attivo rispetto a un “non agricoltore” in caso di vendita di terreni agricoli e forestali. Tuttavia, questo non significa automaticamente che l’agricoltore interessato possa acquistare la proprietà, perché è il venditore a decidere se vendere o meno. Come Camera dell’Agricoltura, abbiamo recentemente proposto, tra le altre cose, la reintroduzione della funzione di un referente provinciale (Landesgrundverkehrsreferent:in). Ad oggi questo non è stato tuttavia attuato.

In questo quadro giocano anche altri fattori, come ad esempio il cambio generazionale e la continuazione della professione di agricoltore.

Come già detto, molto dipende dal fatto che il maso rimanga attivo. Se le persone che rilevano l’azienda agricola continuano a mandarla avanti, di solito non c’è un cambiamento di proprietà; in genere, chi subentra apprezza il maso come luogo in cui vivere. Il fattore decisivo è sicuramente il passaggio di proprietà; soprattutto nel caso di situazioni non regolamentate o di comproprietà derivanti da un’eredità senza una chiara definizione di chi sia il nuovo proprietario – in genere questo porta a vendere l’intera azienda. Fornendo una consulenza mirata, cerchiamo di sottolineare l’importanza di regolare per tempo le questioni relative alla proprietà. Naturalmente ci sono molti altri fattori che influenzano la continuità di un’azienda agricola. Ma, nonostante il cambiamento strutturale in corso con la cessazione dei masi, l’interesse per la continuazione dell’attività agricola in Tirolo è ancora molto alto, per fortuna.

Che influenza ha il turismo? Avete anche voi il problema dell’overtourism?

Abbiamo una stagione turistica che copre tutto l’anno e questo è senza dubbio un fattore di benessere. Anche il settore agricolo ne beneficia, ma potrebbe essere ancora meglio, ad es. con la vendita di prodotti. Tuttavia, con circa 50 milioni di pernottamenti all’anno e con l’aumento dell’uso ricreativo delle aree verdi non solo da parte dei turisti, ma anche dei residenti, negli ultimi tempi si sono verificati sempre più conflitti di utilizzo, che riguardano soprattutto l’agricoltura alpina e di montagna, vedi escursionisti e bestiame al pascolo, boom delle e-bike. Anche l’agricoltura deve fare i conti con questo sviluppo. Tuttavia, è l’industria del turismo ad essere chiamata a migliorare l’indice di gradimento in calo tra la popolazione nel suo complesso, ad esempio a causa del traffico. Il principio “più veloce, più in alto, più lontano” non può essere la panacea. Crediamo che il Tirolo non sarebbe una delle regioni turistiche di maggior successo al mondo senza la sua (ancora) vasta economia di montagna.

Cat.Lo.

Immagine in apertura: archivio AAI